کارشناسان صنعت املاک می‌گویند که ممکن است مناطق لوکس شاهد افزایش اجاره بها به دلیل عرضه محدود و تقاضای بالا از سوی میلیونرها باشند. مناطقی که در حاشیه امارات قرار دارند نیز افزایش قیمت قابل توجهی را تجربه خواهند کرد، زیرا اکثر افراد به دلیل نرخ‌های بالای مناطق مرکزی، به این حوزه نقل مکان خواهند کرد. افزایش جمعیت عامل اصلی بالا رفتن اجاره بها و قیمت‌ها در سال‌های پس از همه‌گیری کرونا بوده است. طبق مرکز آمار دبی، جمعیت امارات در تاریخ ۱۰ دسامبر به ۳.۸۱۴ میلیون نفر رسید (در مقایسه با ۳.۶۵۴ میلیون نفر در پایان سال گذشته) که نشان‌دهنده ورود ۱۵۹.۵۲۲ نفر از ابتدای سال جاری است.
اجاره بها به دلیل ورود ساکنان جدید به سطوح بالایی رسیده است. اوایل این هفته، یک پنت‌هاوس به مبلغ ۴.۴ میلیون درهم و یک ویلا به مبلغ ۱۵.۵ میلیون درهم (به صورت سالانه) اجاره داده شدند.
روند صعودی در سال آینده
با توجه به اینکه ورود متخصصان، افراد ثروتمند و کسانی که به دنبال فرصت‌های بهتر هستند، در سال ۲۰۲۵ ادامه می‌يابد، اجاره‌‌بها در امارات همچنان روند صعودی خواهد داشت.
روپرت سیموندز، مدیر اجاره در Betterhomes می‌گوید بازار مسکن در سال ۲۰۲۴ شاهد افزایش متوسط ۱۵ تا ۲۰ درصدی اجاره بها در بیشتر مناطق بوده است، هرچند که این افزایش سرعت کمتری نسبت به سال‌های ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳ دارد. سیموندز افزود: «وقتی به سال ۲۰۲۵ نگاهی می‌اندازیم، پیش‌بینی می‌کنیم که نرخ رشد کاهش یابد، البته در کنار آن افزایش حدود ۵ تا ۱۰ درصد اجاره بها در سراسر شهر قابل مشاهده است. این کاهش سرعت نشان‌دهنده افزایش عرضه املاک جدید و تمایل مستأجران به امضای قراردادهای بلندمدت با مبالغ فعلی است».
حیدر طعیمه، مدیر و رئیس تحقیقات املاک در ValuStrat، می‌گوید در سال ۲۰۲۴، اجاره بها برای قراردادهای جدید ۵ درصد و برای ویلاها و آپارتمان‌ها نیز 16 درصد افزایش یافت. او گفت: «در ۱۲ ماه آینده احتمالاً اجاره بهای ویلاها تثبیت خواهد شد، در حالی که اجاره بهای آپارتمان‌ها همچنان تا ۱۰ درصد افزایش می‌یابد.»
اندرو کامینگز، رئیس آژانس مسکونی در Savills خاورمیانه، پیش‌بینی می‌کند که اجاره بها در دبی در سال ۲۰۲۵ به طور کلی ۱۰ تا ۱۲ درصد افزایش یابد.
ورود مهاجران و جذابیت مداوم دبی
آپارتمان‌ها به دلیل تقاضای زیاد برای زندگی شهری، ورود مهاجران و جذابیت مداوم دبی به عنوان یک مرکز جهانی احتمالاً رشد بیشتری نسبت به ویلاها خواهند داشت،. عرضه محدود واحدهای مسکونی باکیفیت، به ویژه در مناطق مرکزی، موجب ایجاد فشار برای افزایش اجاره بها می‌شود.
اندرو کامینگز اضافه کرد: «در حالی که برخی مناطق ممکن است به دلیل عرضه املاک جدید به ثبات برسند، اما تقاضای کلی برای املاک اجاره‌ای در بیشتر بازارهای فرعی همچنان بیشتر از عرضه خواهد بود و به همین دلیل اجاره بها همچنان روند صعودی خواهد داشت».
طبق گفته رامجی اییر، رئیس و مدیرعامل Acube Developments، افزایش متوسط اجاره بها در سال ۲۰۲۴ حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد بوده است، اما مناطق لوکس شاهد افزایش تا ۲۰ درصد نیز بوده‌اند. یوگش بولچندانی، مدیرعامل Sunrise Capital، گفت اجاره بها در سال ۲۰۲۴ شاهد افزایش ۱۵ درصدی بوده که عمدتاً به دلیل تقاضای زیاد برای املاک لوکس و مقرون به صرفه بوده است، این امر خود ناشی از رشد جمعیت شهر و علاقه سرمایه‌گذاران جهانی است.
او می‌گوید: «من پیش‌بینی می‌کنم که در سال ۲۰۲۵، افزایش متوسط اجاره بها بین ۱۰ تا ۱۳ درصد باشد، با این حال، برخی بخش‌ها مانند املاک لوکس ممکن است شاهد افزایش ۱۵ تا ۱۸ درصدی، به‌ویژه برای اجاره‌های کوتاه‌مدت، باشند».
در سال 2025 اجاره بها چه مناطقی بیشتر افزایش می‌یابد؟
بولچندانی پیش‌بینی می‌کند که مناطق لوکسی مانند جزایر جمیرا و البراری احتمالاً همچنان شاهد افزایش‌های قابل توجهی در اجاره بها خواهند بود (به دلیل عرضه محدود و تقاضای بالا). در حالی که مراکز نوظهور مانند دبی جنوبی که به پروژه‌های بزرگ زیرساختی مانند فرودگاه بین‌المللی آل مکتوم نزدیک هستند، بیشتر مورد توجه قرار می‌گیرند.
او می‌گوید: «مناطقی مانند اقامتگاه ساحلی جمیرا (JBR)، Town Square و شهرک صنعتی دبی ممکن است به دلیل تعادل عرضه و تقاضا شاهد رشد تثبیت‌شده‌ای باشند».
روپرت سیموندز پیش‌بینی می‌کند مناطق برجسته و ساحلی مانند مارینای دبی، پالم جمیرا، مرکز شهر دبی، و جزیره جمیرا بی همچنان شاهد تقاضای بالایی باشند و این تقاضا به دلیل عرضه محدود و ورود مهاجران ثروتمند و متخصصان است.
این مناطق ممکن است شاهد افزایش اجاره بها بیش از حالت عادی، یعنی حدود ۱۰ تا ۱۲ درصد، باشند. جوامع حاشیه‌ای مانند دبی هیلز استیت و عربین رانچز با افزایش‌های قابل توجه در اجاره بها مواجه می‌شوند. امری که ناشی از جستجوی خانواده‌ها برای یافتن مناطق مسکونی با سبک زندگی مناسب و ارتباطات خوب است.
در مناطق مقرون به صرفه مانند دایره جمیرا ویلیج (JVC) و الفرجان اجاره بها دو الی پنج درصد افزایش می‌يابد، زیرا در آن‌ها املاک جدید اجاره داده می‌شود. قیمت اجاره بها مناطق دورافتاده مانند دبی جنوبی و شهر بین‌المللی به دلیل قیمت‌های رقابتی و گسترش انتخاب‌ها، ثابت باقی می‌ماند.
مارینای دبی، مرکز شهر دبی، پالم جمیرا و بیزینس بی
رامجی اییر پیش‌بینی می‌کند که قیمت اجاره بها در مناطق محبوب با امکانات عالی مانند مارینای دبی، مرکز شهر دبی، پالم جمیرا و بیزینس بی به شدت افزایش می‌یابد. او همچنین پیش‌بینی می‌کند که مناطق آل قوز، دهکده جبل علی، البرشا جنوبی، الورقاء و شهر بین‌المللی شاهد افزایش چندان زیادی در اجاره بها نخواهند بود. حیدر طعیمه پیش‌بینی می‌کند که بیشترین افزایش اجاره بها در بخش‌های پایین بازار، به‌ویژه در آپارتمان‌های واقع در حاشیه دبی، رخ می‌دهد.
